Давайте разберемся в тонкостях сделки по договору долевого участия (ДДУ), чтобы не потерять свои деньги и не пополнить ряды обманутых дольщиков.

Давайте разберемся в тонкостях сделки по договору долевого участия (ДДУ), чтобы не потерять свои деньги и не пополнить ряды обманутых дольщиков.
Квартира, где ранее никто не жил, новые чистые парадные, улучшенная европланировка, существенная экономия - бесспорные плюсы при планировании покупки жилья в строящемся доме. Однако, как показывает практика, все не так уж радужно. Давайте разберемся в тонкостях сделки по договору долевого участия (ДДУ), чтобы не потерять свои деньги и не пополнить ряды обманутых дольщиков.

С 1 июля 2019 года в России изменилась схема приобретения жилья на этапе строительства. Вступил в силу 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

По задумке авторов нового федерального закона совершенствование механизмов финансирования жилищного строительства должно обеспечить безопасность и надежность вложений средств граждан в строительство жилья.

Эскроу-счет

Главное изменение заключается в том, что деньги дольщиков больше не перечисляются застройщикам напрямую. Ранее в этом и был основной риск: компании, получив средства, могли тратить их по своему усмотрению, и, согласно неутешительной статистике, не всегда на строительство дома.
Теперь деньги покупателей будут оставаться в банке, на специальных защищенных эскроу-счетах. Важно понимать: это не расчетный счет застройщика, а личный счет покупателя. Стоит отметить, что в соответствии с требованиями 214-ФЗ комиссию за открытие и ведение такого счета с граждан взимать не будут.

Получить деньги покупателей застройщики смогут лишь по окончании строительства и после передачи ключей от квартир собственникам. А при возникновении у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатели смогут рассчитывать на возврат уплаченных средств. Предполагается, что благодаря новому механизму станет невозможной ситуация, когда дольщик, уплатив застройщику полную стоимость жилья, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Эскроу-счет (в переводе с английского escrow - условное депонирование) - специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения обязательств. В мировой практике услуги по открытию этих счетов могут оказывать банки, юридические компании, специализированные фирмы или другие агентства.

Сущность расчетов через такой счет заключается в том, что все ценности с него передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон (в случае долевого строительства - от покупателя в пользу застройщика) только при условии, что одна сторона выполнила все свои обязательства по сделке перед другой стороной. К тому же использование эскроу-счетов позволяет и покупателю, и продавцу обеспечить полное исполнение обязательств, а также минимизировать свои риски по срыву сделки или возможность мошенничества одной из ее сторон.

Теперь возводить дома застройщикам придется либо на заемные средства, либо на собственные. Причем строительные компании должны были перейти на проектное финансирование, то есть найти банк, который выдаст кредит на постройку дома. Счета эскроу гражданам необходимо открывать в том же банке, что кредитует строительный проект.

Ожидалось, что с новым механизмом приобретения жилья на этапе строительства понятие «обманутый дольщик» полностью исчезнет из лексикона россиян.

Однако есть нюансы...

В июльском номере мы уже рассказывали о жителе Нефтеюганска, которому удалось через суд признать ДДУ с компанией «Наш Дом» (эта организация ведет строительство в нашем муниципалитете) недействительным.
Нефтеюганец рассказал, что договор с фирмой был заключен в августе 2019 года. В пункте оплаты застройщик указал счет фирмы, а не специальный эскроу-счет. Это явилось грубым нарушением 214-ФЗ.

Прокуратура предписала «Нашему Дому» устранить нарушение и вернуть дольщику средства, однако в компании ведомство проигнорировали. Точку в ситуации поставил Нефтеюганский районный суд, удовлетворивший иск о признании договора незаключенным. Кроме того, надзорное ведомство потребовало вернуть дольщику миллион рублей и выплатить неустойку.

Несмотря на все вышеизложенное пострадавший до сих пор не получил свои средства, а когда получит - неизвестно.
Чтобы не оказаться в подобной ситуации, перед подписанием ДДУ следует внимательно изучить все условия и провести правовой анализ договора. Он должен содержать подробные характеристики, графическую схему объекта, а также этажа с обозначением на нем местоположения объекта. Если вы покупаете объект с отделкой, обратите внимание, чтобы в документе подробно были прописаны используемые материалы, работы по отделке и т.д.
Существенным условием договора является и срок сдачи объекта, указанный либо конкретной датой, либо в виде периода. При этом у застройщика не должно быть права в одностороннем порядке изменять срок передачи объекта.

Внимательно изучите условия оплаты. В договоре должна быть установлена цена объекта, а также стоимость одного квадратного метра. Уплата денежных средств производится лишь после государственной регистрации договора в Росреестре!

Кроме того, при подписании ДДУ рекомендуется проверить самого застройщика. Для начала стоит изучить всю информацию о нем на сайте ЕИС жилищного строительства «наш.дом.рф». Затем следует запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта и проверить документ на вышеуказанном интернет-ресурсе.

На этапе заключения договора проконсультируйтесь с юристом по формулировкам - нет ли там подвоха. Обязательно сверьте реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке. Запросите информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд. После дождитесь регистрации ДДУ в Росреестре и только потом производите оплату.

Подведу итог. Несомненно, сделка на первичном рынке открывает больше возможностей: цены здесь зачастую ниже, чем на вторичном рынке, а условия по ипотеке и дополнительные акции делают покупку еще более выгодной. Однако перед выбором новостройки взвесьте все за и против, подойдите к покупке квартиры рационально и внимательно. И обратитесь за помощью к экспертам, которые помогут с выбором объекта и оформлением документов.
Альбина Низамова


Комментарии (0)

Добавить комментарий

Сетевое издание зарегистрировано Управлением Федеральной службы по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций по ХМАО и ЯНАО от 6.07.2018 г.

Сетевое издание «Здравствуйте, нефтеюганцы!»
Свидетельство о регистрации: серия Эл № ФС77-73237 от 6.06.2018 г.

Учредители:
Администрация г. Нефтеюганска,
МАУ «РГ «Здравствуйте, нефтеюганцы!».

Главный редактор: Костенко Ольга Владимировна
Электронная почта: znugansk@mail.ru
Телефон: (3463) 22-93-35

Использование материалов

Комментарии читателей сайта являются мнениями лиц, их написавших, и могут не совпадать с мнением редакции. Редакция оставляет за собой право удалять любые комментарии с сайта или редактировать их в любой момент. Запрещено публиковать комментарии, содержащие оскорбления личного, религиозного, национального, политического характера или нарушающие иные требования законодательства РФ. Нажатие кнопки «Отправить» означает, что вы принимаете эти условия и обязуетесь их выполнять.

Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте znpress.ru, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности, принадлежат МАУ «Редакция газеты «Здравствуйте, нефтеюганцы!» и не подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя.

Адрес редакции

Адрес: 628303, Тюменская обл., г. Нефтеюганск, 6 мкр., дом 55

Телефон: (3463) 22-93-35

Электронная почта: znugansk@mail.ru